一、战略目标
1、提升晨钟臵业企业形象，全方位展示晨钟臵业集团公司企业实力，实现从公司到项目的品牌嫁接，为金苑小区项目开盘造势。
2、金苑小区全新品牌形象崭露头角，彰显独特魅力，吸引众多目光。我们深度挖掘项目优势，展现出与众不同的特点，引发消费者的浓厚兴趣。通过精心打造，让消费者对本项目有了更深入的了解和认知，建立起强烈的品牌印象，增强消费者对本项目的好感度。
3、提高销售业绩，实现项目销售额的最大化，迅速实现成本回收。
二、项目定位
开 发 商：晨钟臵业（集团）有限公司
位臵：新城区黄河大街中段原有一座纺织厂，经过拆除后，规划建设了总建筑面积为15000平方米的新项目。
建筑形式：多层
户 型：90平方米— 140平方米
楼 间 距: 30米超大栋距
绿 化 率：20%景观绿化率
智能配套：
三表（水表、随着城市化进程的加快，人们对居住环境的要求也越来越高。现如今，住宅小区的建设已经不再局限于简单的房屋建筑，而是注重整体环境的规划和设计。随着科技的发展，人们对住宅小区的基础设施和配套设施有了更高的要求，如智能化安防系统、电表和气表出户设计、电话和宽带网络入户等。此外，小区的绿化、配套设施和物业管理也成为了一些公务员和高收入经商人士选择二次创业的重要考量因素。
1、目标客户群说明
①公务员、教师：期望有稳定的收入来源，对居住环境和按揭条件有较高的要求。
②小企业主、这类人群通常具有一定的购买力，支付能力强，对交通出行和停车设施有较高的要求。
2. 项目定位策略
根据目标客户群体的特点，本项目定位于二次置业者和相对成功人士，打造精品高尚住宅区。楼盘价格中高水平，旨在超越韩城现有小区和竞争对手，在环境景观、小区配套和物业管理等方面突出个性，彰显楼盘品质，吸引消费人群。
在营销方面，晨钟臵业拥有雄厚的实力和独特的品牌优势，为消费者提供信心保障的同时，也满足业主的尊荣感。我们致力于展示出晨钟臵业作为行业领先者的实力和品牌魅力，让消费者放心选择我们的产品和服务，同时让业主感到自豪和满足。
展示区位、规划、配套和物业管理等方面的优势对于塑造一个地区或项目的本质至关重要。
在服务方面，售前、售中、售后服务中贯穿着人性化关怀，秉承以人为本的理念。
开发理念：阐释品质生活 演绎居住梦想
晨钟臵业〃金苑小区凭什么吸引业主购买入住？
住户不仅仅需要发展商对远景所进行的虚幻的承诺，更看重眼前实实在在的利益。
因此，为了吸引业主入住，必须具有实实在在的利益。 随着韩城房地产市场的日趋成熟，“千楼一面”必将导致激烈的市场竞争，而寻找到产品的差异化才是取得市场胜利的秘密武器。
1、区位价值
主题： 高尚住宅，城市中心最后入住机会
副题：上班快一点，回家早一点
◇位居新城区黄河大街中段（纺织厂旧址）,地理位臵得天独厚
◇周边名校、这里有一个优美的花园，周围环绕着宽敞的广场，方便市民休闲娱乐。附近还有繁忙的车站、现代化的商场、可靠的银行、高效的政府机关，社会功能完善，为居民提供便利的生活服务。
◇城市公交线路必经之处， 公共交通十分便捷。
坐拥城市中心黄金地段，拥有绝佳的地理位置，紧邻各种便利设施，未来发展潜力巨大，投资升值空间广阔。
一、公司介绍
1、公司简介
我们公司成立于2010年，注册资本金500万元。公司的宗旨是为客户提供高品质的产品和优质的服务，致力于成为行业的领军者。我们的战略是不断创新，不断提升产品质量，满足客户不断增长的需求。我们主要生产销售家具和家居用品，致力于为客户打造舒适、时尚的家居生活。
2、公司现状
公司的资本结构包括股东权益和负债两部分。根据最近一期的财务报表显示，公司的股东权益为1000万元，负债为500万元，因此公司的资本结构为股东权益占比66.67%，负债占比33.33%。 公司的净资产为股东权益减去负债，即1000万元减去500万元，等于500万元。 公司的总资产为股东权益加上负债，即1000万元加上500万元，等于1500万元。 公司的财务报表经过审计，审计会计师事务所为XXX会计师事务所。
3、股东实力
股东的背景对投资者产生重要影响。如果股东中有大型企业，或者公司本身属于大型集团，对融资会带来诸多好处。大股东的背景强大，可以为公司提供更多的资源和支持，有助于公司的发展和扩张。此外，如果大股东能提供担保，将进一步增加投资者的信心，降低投资风险。
4、历史业绩
对于开发企业来说，过往项目经验和经营业绩是至关重要的参考指标。丰富的开发经验通常意味着企业具有较强的执行能力和专业技术水平，能够更好地应对各种挑战和问题。因此，企业过往的项目经验和经营业绩是客户选择合作伙伴时需要重点考虑的因素。
5、资信程度
您可以在商业计划书中详细列出银行提供的资信证明、工商、税务等部门评定的各种奖励，以及其他取得的荣誉。同时，附上相关资料作为证明附件，最好能够提供证明人员的联系方式。
6、董事会决议
项目需要融资时，必须经过公司高层决策的批准。这样做不仅增强了融资计划的可信度，也确保了项目融资的合法性和有效性，避免了随意编造融资计划的情况发生。
二、项目分析
1、项目的基本情况
位置、房地产开发项目的基本情况包括项目所占地的面积大小、建筑总面积、物业类型以及当前的工程进度等信息。这些数据对于评估项目的规模、类型和进展情况都具有重要意义。
2、项目来历
这个项目的起源是在公司内部提出的，经过团队讨论和研究后确定了项目方向和目标。项目并没有上家，是由公司内部团队自发发起并推动的。在项目启动初期，团队遇到了一些技术难题和资源分配的挑战，经过团队共同努力和高效协作，成功地克服了这些问题，并顺利推进了项目。最终，项目取得了成功，并为公司带来了良好的业绩和口碑。
3、证件状况文件
项目是否具备土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证，需要提供相应的复印件。
4、资金投入
项目资金主要来源于自有资金和银行贷款。自有资金的数额为总投资额的30%，银行贷款占70%。除此之外，项目还有部分来自其他资金来源，如合作伙伴投资，占总投资额的5%。建筑商在项目建设过程中也会进行垫资。预计会通过预售款来进一步补充资金需求。整体来看，项目的资金状况比较稳定，能够支持项目的顺利进行。
5、市场定位
指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等
6、建造的过程和保证
项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。
三、市场分析
1、地方宏观经济分析
房地产市场受地方经济状况影响深远，因为房地产是一个区域性产业，其发展与地方经济息息相关。一个地区的经济发展水平往往会直接影响到该地区的房地产市场表现。因此，了解一个地区的经济发展情况，需要考虑一系列指标数据和经济发展的定性描述。
2、房地产市场的分析
房地产市场的分析涉及诸多因素，可以简单也可以复杂。简单的分析包括对本地区房地产市场发展趋势的定性评估，平均价格水平的了解，以及不同类型房地产的目标客户群的辨别。而复杂的分析则需要通过时间轴来描绘价格的波动走势，但由于很多地区缺乏常规的价格跟踪数据，因此严谨的数据分析难以完成。不过，可以通过典型项目的分析来代替数据分析，以更好地理解房地产市场的情况。
3、竞争对手和可比较案例
分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。
4、未来市场预测及影响因素
未来的市场走势难以准确预测，但可以通过市场周期的研究和重要因素的分析来尝试预测。市场周期包括繁荣、衰退、复苏和衰退等阶段，通过对这些阶段的特征和持续时间的观察，可以对未来市场走势有一定的了解。另外，通过分析市场的供求关系、利润水平、竞争态势、政策法规等重要因素，也可以帮助我们更好地预测市场的发展方向。综合利用市场周期和重要因素分析的方法，可以提高我们对未来市场走势的把握能力。
四、管理团队
1、人员构成
公司的主要团队由具有丰富工作经验和独特特点的成员组成。团队成员均曾在相关领域积累了多年的工作经验，拥有深厚的专业知识和技能。他们在不同的岗位上工作过，积累了丰富的经验，能够灵活应对各种挑战和问题。这些经验丰富的团队成员为公司的发展提供了坚实的保障，保证了投资的安全和稳健。
2、组织结构
企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。
3、管理规范性
管理制度，管理结构的评价是对一个组织内部的管理体系、层级结构、决策流程等方面的评估和分析。评价管理结构的目的在于发现其中存在的问题和不足，为组织提供改进和优化的建议。评价管理结构可以由专门的管理顾问公司来进行，他们会通过对组织的内部运作进行深入调研和分析，然后提出相应的评价报告和改进方案。这些改进方案可能涉及到管理层级的优化、决策流程的简化、部门间协作机制的加强等方面，以提升组织的运作效率和绩效水平。
4、重大事项
对于企业产生重要影响的需要说明的事项。
五、 财务计划
一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价怎么写项目融资计划书投资创业。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测
资金的来源和运用等内容。
其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。
六、融资方案的设计
1、融资方式
(1)股权融资和债权融资是企业融资的两种主要方式，但在实际操作中，往往需要根据具体情况采取不同的融资方式或它们的组合。除了股权和债权融资外，还有许多其他融资方式，例如混合融资、项目融资、债转股等。企业在选择融资方式时，需要综合考虑企业发展阶段、资金需求、风险承受能力、财务状况等因素，以找到最适合的融资方案，实现各方利益的平衡和最大化。
方式：融资方式将以融资方（包括项目在内）的股权进行抵押借款。
这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。
一、项目背景
这次调研旨在了解宿州市酒店的基本情况，培养宿州学院社会科学与管理工程系酒店管理专业学生的调查能力和沟通能力。通过全面系统的市场调研，深入了解宿州市酒店的发展现状和趋势，为该专业教学和研究提供市场资料和认知支持。同时，也旨在锻炼学生对酒店实际情况的了解能力、市场调查能力以及人际沟通与交往能力，培养他们的组织协调能力，探索新的辅助教学方法。因此，我们组织并设计了宿州市酒店基本情况的抽样问卷调查和访谈活动。
二、研究目标
本次市场调研的目的主要是解决以下几方面的问题：
1、了解和研究宿州市酒店业市场现状及发展趋势；掌握第一手的酒店实务和基本概况。
2、宿州市酒店业的经营者和主管人员对宿州市酒店业的发展充满信心，他们认为宿州市具有良好的旅游资源和发展潜力，酒店业前景广阔。他们希望能够通过提升服务质量和管理水平，吸引更多的游客和客户，推动宿州市酒店业持续健康发展。 对于酒店管理专业的学生，宿州市酒店业的经营者和主管人员期望他们具备扎实的专业知识和技能，包括酒店运营管理、客户服务、市场营销、财务管理等方面的能力。他们希望学生们能够具备良好的沟通能力、团队合作精神、应变能力和服务意识，能够适应酒店行业的工作环境和要求，为酒店业的发展贡献自己的力量。
3、培养学生的市场调查与研究的基本能力，提升其人际沟通与交往的技巧。
4、已经与宿州市酒店餐饮协会取得联系并合作，共同进行市场调查。这次合作不仅加强了与专业组织的联系，也为地方非政府组织和酒店提供了基本的市场状况参考。希望通过这次合作，能够更好地了解市场需求，为酒店行业的发展提供有益的信息和支持。
三、研究思路说明
本次调查主要通过入店式抽样问卷调查（对酒店主要负责人进行调查）和对宿州市酒店餐饮协会相关专家进行访谈两种方式进行。研究方法主要采用定性与定量相结合的方式。
通过实地调研和深入访谈，分析宿州市酒店的基本情况，深入了解酒店的基础设施、设备、服务水平、经营理念和企业文化，以及市场营销策略。通过对其成败原因的分析，全面掌握宿州市酒店的整体情况。
通过对宿州市酒店餐饮协会的专家和管理人员进行结构化访谈，了解他们对本市酒店各方面的看法和研究。
通过对问卷调查数据资料和结构式访谈的文字资料的深入分析，我们将形成一份详尽的调查报告和研究报告。这些报告将为我们酒店管理专业的教学与研究提供重要的参考资料，同时也为行业协会和酒店提供决策支持所需的基础信息。
四、研究内容及方法设计
（一）宿州市酒店概况问卷调查
1、调查方法：采取抽样的结构问卷调查入店（酒店）面对面访问
2、调查范围：涵盖宿州市东西向的汴河路、胜利路、浍水路、三八路，以及南北向的淮海路、宿怀路、西昌路、宿固路等街道，同时包括这些街道附近100米范围内的酒店。
3、调查对象：
（1） 符合我们这次酒店概况调查常规过滤条件
（2）以下是指定路段区域内的酒店列表（不包括社会餐饮企业）：
（3） 属于经济型的酒店的门面必须在三间以上的，客房在20间以上的。
（4） 不包括家庭旅馆和一般的旅舍。
4、样本容量：60家酒店
酒店样本量的确定是通过随机抽样来实现的。在确定样本量时，我们需要考虑限定的误差范围，以确保结果的可靠性。同时，我们也需要使样本成本达到最小，以提高效率。因此，在选择样本量时，我们需要综合考虑以上因素，以确保样本量既能满足研究的需求，又能在成本和效率之间取得平衡。
经过正式调查，我们共选择了40家样本店进行调研。其中，我们进行了实地试访的样本店有2家，而在初步调查的基础上，我们决定扩大样本店数量，最终扩大到18家。
得出样本量应为60家
5、抽样方法和样本分布：
根据各条街道上的酒店数量比例，我们将样本在各条街道上进行分配。
汴河路抽样数：8家；胜利路抽样数：6家；淮海路抽样数：7家；浍水路抽样数：3家；三八路抽样数：6家；宿怀路抽样数：5家；西昌路抽样数：3家；宿固路抽样数：2家；另外，还对18家扩大样本店进行了调查，这些店主要集中在汴河路、淮海路和胜利路上，以补充样本数据。
7、调查问卷基本内容（调查问卷设计提纲）
（1）该酒店是一家历史悠久的知名酒店，位于市中心繁华地段。酒店类型为豪华型，经营性质为独立经营。酒店采用专业化管理模式，拥有一支经验丰富的管理团队，员工素质高，服务态度好。酒店总体运营情况良好，深受顾客喜爱，是当地的知名品牌。
（2）客房部分是酒店的重要组成部分，提供给客人居住休息的空间。客房应当配备基本的设施和设备，如床、床上用品、家具、电视、电话、空调等。酒店客房还应提供基本服务，如日常清洁、更换床上用品、客房送餐等。为了确保客人的舒适体验，酒店客房服务需符合一定的标准与规范，包括服务态度友好、及时响应客人需求、保持客房整洁等。通过提供优质的客房服务，酒店可以提升客人满意度，增加回头客率，从而促进酒店的经营发展。
（3）餐饮部分是指餐厅的基本设施和设备，以及提供的基本产品和服务。餐厅通常应该配备厨房设备、餐具、餐桌椅等基本设施，提供各种菜品和饮品，同时提供用餐环境和服务。餐厅的经营应当符合相关的标准和规范，确保食品安全和服务质量。
（4）酒店的商务服务部分包括商务设施、设备、基本服务、服务标准与规范以及基本经营情况等内容。
（5）娱乐康健部分涉及到健身设施、器械、服务标准和基本经营情况等内容。
（6）酒店除了客房和餐饮服务外，还注重员工的培训和发展。酒店会定期组织各类培训课程，包括专业技能培训、服务意识培训、安全知识培训等，以提升员工的综合素质和服务水平。同时，酒店也重视人力资源的基本管理，包括招聘、考核、激励机制等，努力营造和谐的工作氛围，激发员工的工作激情和创造力。 此外，酒店还配备了相应级别的其他功能设施，如会议室、健身房、游泳池、水疗中心等，以满足客人在商务或休闲方面的需求。酒店还会进行市场营销活动，制定营销策略，开展促销活动，吸引更多客人入住，提升酒店的知名度和竞争力。
（二）宿州市酒店餐饮协会专家和代表性酒店的负责人的访谈提纲
1、参与访谈的人数共计8人，其中有2位来自协会，另外6位是酒店主要管理者。
2、座谈人员条件：参与座谈的人员应当是各自单位的决策者或主要参与决策的管理者。
3、主要访谈内容：
（1）对目前宿州市酒店状况的基本看法
（2）对当前宿州市酒店市场的基本状况的看法
（3）对宿州市竞争对手酒店的基本看法
（4）对我们的学生有什么样的期望
（5）对我们这次调查的意见和建议
（6）访谈对象是一位女性，年龄30岁，拥有硕士学历，主修金融专业。目前居住在北京，从事金融分析师的工作。她在金融行业已经工作了5年，对自己的职业和工作充满热情，认为金融行业充满挑战但也充满机遇。在职业生涯的发展历程中，她不断学习进步，努力提升自己的专业能力和素养，对未来充满信心。
五、研究质量控制重点和措施
1、总体控制
（1）调查组成员在进行调查和访谈之前，需要接受基本培训，确保他们具备调查和访谈的基本能力。培训内容包括如何提出问题、如何倾听和理解被访者的回答、如何保持客观和中立等方面。此外，调查组成员还需要学习人际沟通的技巧，包括如何与被访者建立信任关系、如何处理可能出现的冲突和挑战等。通过培训，调查组成员将能够更好地完成调查任务，获取准确和有意义的信息。
（2）所有调查工具和操作文件与调查对象深入讨论，
（3）经过试调查和试访，我们对调查工具（包括调查问卷和访谈提纲）进行了修订，以确保其内容的一致性和有效性。
（4）保证入店调查与访问样本的真实性，并由酒店管理专业老师对实地规范操作进行监督，并参与访谈。
（5）抽样复核比例为30%，即从样本中选取30%的数据进行复核。有效复核率为80%，表示在复核过程中能够正确识别出80%的错误数据。复核一致率为70%，即在多次复核中，70%的结果是一致的。复核合格率为80%，表示在复核后有80%的数据符合要求。
2、分阶段调查质量控制点
（1）在规划阶段，必须杜绝调查计划不周密以及调查项目不系统的情况。特别需要关注专业人才的专业水准和组织能力，确保调查工作的质量和效率。
（2）调查实施阶段：调查员必须接受专业培训，严格遵守抽样原则；样本调换率必须控制在合理范围内，确保记录的准确性；
（3）在统计分析阶段，数据处理的软硬件必须具备标准化要求，确保项目分类编码准确无误；同时，登录数据误差必须降至零，以确保数据分析的准确性和可靠性。
3、质量控制的技术手段
（1）调查员试访制度是指在正式访问前进行实地试访，以有效降低遗漏项目及单位的发生机会。
（2）问卷质量控制：在问卷中增加逻辑检查和调查员必须到现场才能回答的问题数量，检查问卷真实度，并由老师督导实地回访或电话的形式核实。
（3）质量控制是指通过检验平衡法等方法来控制录入环节的误差，确保数据的准确性和可靠性。通过对数据录入过程进行严格的监控和检查，及时发现并纠正错误，从而提高数据质量，保证数据分析和决策的准确性。
4、资料处理方法及工具
（1）这些资料包括了从酒店和行业协会收集的基本信息，将作为问卷调查和访谈的重要补充。这些资料是二手资料，用于支持定性和定量分析。
（2）数据将通过SPSS软件录入计算机，进行描述性统计与交叉分析。如果需要，将使用SPSS统计软件进行数据处理工作。具体的统计分析包括以下几个方面：
①对卷面进行一般性描述分析
②对不同酒店类型进行变量分析
③对访谈资料进行定性与理论分析
六、研究项目执行进度
项目执行预计需要90天时间，包括星期六、日和节假日在内。
1、计划阶段共25天，从11月6日至12月3日：包括准备调查工具、设计问卷、拟定访谈提纲、确定抽样方法、进行学生调查员的培训，并与宿州市酒店餐饮协会等建立联系。
2、调查访问阶段将持续14天，从12月4日至12月15日，期间包括对入店酒店概况进行问卷调查（学生、老师督导参与）和协会专家对酒店进行访谈（包括老师和学生）。
3、数据处理阶段将持续约14天，从12月16日至12月30日。在这段时间里，我们将对所有访谈资料进行整理和处理，对问卷调查数据进行录入和处理。这一阶段的工作将有助于我们更好地分析和理解收集到的信息，为后续的研究工作奠定基础。感谢您的耐心等待和配合。
4、经过37天的分析研究阶段，从2023年1月1日至2月7日，我们对问卷调查数据进行了深入分析，并对访谈资料进行了理论分析。在这段时间内，我们致力于研究并初步形成了调查报告和研究报告。
七、调查各阶段提交文本及报告纲要
1、市场调查实施前期
附件一：宿州市酒店概况调查问卷
附件二：宿州市酒店餐饮协会专家访谈提纲
2、市场调查实施后期
第一部分 宿州市经济型酒店概况调查报告
第二部分 宿州市星级酒店概况调查报告
第三部分 宿州市酒店餐饮协会专家访谈纪要
第四部分 宿州市酒店概况研究报告
3、各阶段报告纲要（见研究内容）
4、报告附件
1）老师督导报告
2）学生调查报告
3）数据报告
4）专家访谈记录
调查工具（问卷、操作指南）
八.费用预算 单位：人民币元
1、调查问卷复印费 60样本*3元=180元
2、调查交通费 114名学生*2元/来回=228元
合计： 408元
以上费用仅包括问卷编制、印刷装订和调查学生的交通费用。调查统筹、学生访问员培训、数据处理和分析等其他费用可以通过利用老师和系里的资源自行解决，甚至学生的调查费用也可以由他们自己承担。
九、调查员（学生）的培训
见附录
十、调查的组织及安全
1、组织，
（1）此次调查的负责老师有武永成、宋徽、李敏和徐敬亮，其中武永成担任总协调人。
（2）四位督导和协调人员分别负责对一条街道的入店调查进行问卷调查工作，每人需要访问2家酒店或协会，负责协调现场工作。
（3）调查员培训，由我们几个共同进行。
（4）学生需要自愿参与调查，不能强制要求。未经调查培训的学生不得参与，以免影响调查的进行和结果的准确性，也避免做与调查无关的事情。
2、安全，
（1）在调查过程中，班级干部负责组织学生按时到达指定的地点集合，然后按照预定方案入店进行调查。每天调查结束后，大家会集合在一起，一起等待乘坐公交车回校。
（2）培训和组织突出安全的教育；
（3）采取有效措施预防安全事件的发生。
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