同志们，在即将告别20xx年之际，让我们共同回顾过去的成就，总结经验，吸取教训；同时展望未来，不断进取，扎实工作，推动项目部各项工作取得更大进步。愿我们携手努力，共同开创美好的明天。
一、一年来工作回顾
项目部今年以来在公司领导的指引下，与各部门紧密合作，全体员工团结一心，积极努力。大家通力合作，深入理解公司总体部署和要求，积极思考，努力工作，确保了项目部各项工作的顺利实施。
建立健全的制度体系是为了有效保障各项工作的顺利开展，确保工作有条不紊、有章可循，为工作提供明确的依据和指引。
众所周知，项目部自组建以来，严格执行公司的各项规章制度，针对远离公司、独立执行任务和人员素质参差不齐的特点，制定和完善了上下班制度、地磅房交接管理、保安管理、食堂管理、卫生管理、日常工作汇报、车辆派遣、会议制度和会议纪律等各项规章制度。这些规章制度的建立规范了员工的行为，确保工作有序开展，增强了员工的遵章守纪意识，提高了员工的自律性和责任感。
二是积极做好开工前的准备工作，确保工程能按时如期开工。
项目部自组建以来，始终将工程建设作为核心，全力打造各部门、单位的环境。领导班子高度重视，深知门面形象的重要性，因此不遗余力地投入精力，为项目部营造一个宜人的工作和生活环境。正所谓“一看门，二看路，三看花草树”，公司领导深谋远虑，在各部门通力合作下，全体员工共同努力，先后完成了围墙、员工宿舍、项目部办公场所、食堂、保安岗亭、水、电、道路、地磅房、200kva变压器等设施的建设，同时进行了花草树的绿化美化工作。这一系列工作涵盖了设计、预算、合同起草与审批、施工管理、竣工结算等多个环节，共计投入经费37.8万元。这些工作的顺利完成，为确保工程按时开工建设提供了强有力的保障。
三是坚持工程建设的“一个中心、两个基本点”。
一个中心，项目部所有员工始终以工程建设为核心，紧密围绕着这个中心开展工作。大家心心相印，共同努力。全体员工都展现出了高度的责任感和紧迫感，以忘我奉献的精神，努力工作。从石场的踩点开挖到施工便道的铺垫，从构件的预制到防波堤的建设，从外部因素的协调到内部文件的起草，无不彰显出项目部员工的敬业精神。他们汇聚在一起，努力工作，共同为工程建设贡献自己的力量。截至目前，已完成防波堤堤心抛石约490米，防波堤外侧理坡约450米，北护岸基床抛石并理平170米，预制混凝土构件1915块，完成了两处石场的征用，完成了约1524米的铁丝网安全防护和土地界桩的埋设工作。
涌现出了一心扑在施工第一线，晒的黝黑发亮被员工们亲切地称为“老黑哥”，当星星还在天空闪烁时，他静悄悄地起床为大伙烧开水，当东方亮出第一道霞光时，他就戴着草帽到了工地既当指挥员又当战斗员；涌现出了被大家亲切地誉为“秀才”的，时常正当人们沉浸在梦乡里时，仍在默默无闻地加班加点，他不计个人得失，努力工作，他不仅要担起项目部工程内业的工作，而且还要担负着工程采购方面的谈判；涌现出了被大家亲切地称为“小曾哥”的，他几乎天天工作在石场和临高，处理那些最繁琐而又必须耐得住忍得气的外联事务上，他不厌其烦地奔波在与村民和有关政府职能部门的沟通、协调、谈判的艰辛路上，他忍着腰痛的折磨而不知疲倦地为解决工程的瓶颈问题而努力工作。
一、工作概况
（一）我橱柜门业精品城概况；
“橱柜门业精品城”坐落于市中心，是我司投入重资收购原有的“橱柜厨具城”而改建而成的。商城为业主和消费者提供了8部商用自动扶梯和3部商用货梯，方便顾客参观购物。商城完全配备自动化消防安全系统，包括烟感报警、自动喷淋和24小时监控，确保顾客安全。商城内有94个摊位，总经营面积达5514平方米，吸引了近百家橱柜门业品牌入驻。
橱柜门业精品城建筑面积约为1.8万平方米。商城分为东西两区，东区主营精品橱柜、厨具和电器用品，西区则专注于精品门业。
橱柜门业精品城是该区的一座标志性建筑。该精品城的建设是整体改造计划中的一个重要项目，预计每年的交易额将达到近亿元，为地方政府贡献税收超过300万元。同时，这个项目也将直接提供500多个就业岗位，间接带动近千人就业，对于促进区域经济的发展具有重要意义。
（二）中城大厦概况；
中城大厦是一座由房地产开发公司投资兴建的现代化建筑。该大厦建成于20xx年，主楼共23层，群楼共5层，总占地面积约为7,000平方米，建筑面积约为2万平方米。目前，大厦内共有272套商住单位，已有251家企业入驻，其中大部分单位已对外出租。大厦配备有商务中心、共享大厅和三部客梯，同时为业主提供水源热泵供暖、制冷系统以及24小时保安服务。
（三）人员编制、部门设置：
“橱柜门业精品城”与“中城大厦”对外虽然是两个独的机构，但其所有的经营及物业管理由“物业公司”统一管理。所以我们的工作也依据这两个被管理的主体找到了侧重点。
1、人员编制
物业公司目前共有员工103人，其中集团派遣管理人员5人，公司直接聘用人员16人，临时工82人。
2、部门设置：
因原荣达公司将工程部归由物业部统管，但工程方面的工作多而杂，工程又需单独一处办公不能与物业部同在一室，归由物业部不利于管理。经张总及各部门负责人研究决定，将“工程部分”从原工程物业部剥离开，成为一个单独的部门。另将原财务部划出由我股份有限公司财务核算中心统一管理。研究后经集团领导批准，调整后的部门设置为因原荣达公司将工程部归由物业部统管，但工程方面的工作多而杂，工程又需单独一处办公不能与物业部同在一室，归由物业部不利于管理。经张总及各部门负责人研究决定，将“工程部分”从原工程物业部剥离开，成为一个单独的部门。另将原财务部划出由我股份有限公司财务核算中心统一管理。研究后经集团领导批准，调整后的部门设置为：办公室、市场经营部、大厦物业部、工程部、消防保卫部，即四部一室的结构。
二、接管后的工作：
在张总经理的领导下，物业公司接管后立即着手抓了四件重要的事情。
（一）第一件大事（抓人员管理）：稳定员工队伍，制定规章制度，为我公司选拔优秀管理人才。
1、稳定人心、平稳过渡；
我们接管原荣达大厦及北方橱柜厨具城时，发现决定留下来的原荣达员工，无论是中层管理人员还是基层员工，都保持着观望的态度，等待看看我们的公司会以怎样的方式来进行接管。
根据您提供的内容，我已经修改成原创内容，修改后的内容如下： 在202X年9月15日，中城大厦26楼会议室举行了一场与全体原荣达员工的见面会。会议由总经理张述满代表公司主要领导发表讲话，传达了公司接管荣达大厦和北方橱柜厨具城后的经营方针，以及对原荣达员工的留用政策。与此同时，公司也宣布将保持原有荣达员工的岗位和工资待遇，直至202X年12月底不做任何调整。另外，公司还宣布将保洁员的工资从原来的400元提高到500元，以表达公司接纳他们并成为公司一员的诚意。所有原荣达员工都对公司的诚意表示由衷的感激。
2、建立健全管理制度；
原荣达公司的管理制度非常完善，但可能存在过于严格的情况，导致员工缺乏主动性。有时候员工会等待领导的指示才开始工作，而不是自发地展开工作。
在过户过程中，发现荣达大厦和北方橱柜厨具城的日常管理工作几乎陷入停滞状态。一些关键文件、证件、合同等重要资料都已经随着原荣达员工离开而被带走。
经过接管后，我们首要任务是建立健全各类管理制度。我们知道，规矩是管理的基础，因此我们着手重新审视原荣达的各项管理制度。据我们调查和原荣达员工反馈，他们认为原有的规章制度过于苛刻，多数规定都是以处罚为主，罚款金额从十元到上百元不等。这种规章制度导致员工普遍存在一种“多做多错、少做少错、不做不错”的心态。虽然看起来团结和沟通良好，但工作热情和积极性却不高，工作效率也受到影响。为了避免被罚款，很多工作都没有得到有效监督和关注。 现在，我们将着重调整管理制度，确保规章制度合理公正，激发员工的工作热情和积极性，提高工作效率，实现全面发展。
为了改变现状，我们对原荣达的各项规章制度、岗位职责、工作流程进行了认真分析。经过深入研究和总经理办公会讨论，办公室起草了沈阳我物业管理有限公司管理手册。这本管理手册是根据股份公司的标准规章制度，结合我物业的实际情况编制而成，包含了岗位职责、工作流程、应知应会等内容，是一整套集规章制度和管理制度于一体的综合性文件。制定这套管理制度不仅遵循了股份公司的管理方针政策，也体现了对员工的人性化管理。
为了深入学习和贯彻管理手册的内容，我们将该手册下发到各部门，并组织各部门负责人进行学习。随后，各部门负责人将组织本部门员工进行学习，确保每个人都对物业的组织结构、基本情况、管理政策、规章制度有清晰的了解。接下来，我们计划将对管理手册的学习情况纳入员工考核内容，定期进行抽查，确保各项管理制度得以有效落实到每位员工。
（二）第二件大事（抓安全）：企业繁荣、安全第一；
在公司与原荣达交接时，由于原荣达员工未知去留情况，让人心情不安。接管后发现荣达的工作已经停滞，给我们的工作带来了很大的困难。
为了提升商城及大厦的安全保障工作，张述满总经理决定对消防保卫部进行改革。他意识到原保安人员的离职给安全工作带来的挑战，因此迅速聘用了一批临时保安人员来代替。这些临时保安人员将负责商城及大厦的整体安全保卫工作，并且重点部位将实行严密的看守制度。此外，为了加强夜间安全保障工作，张总经理还决定实行干部值班制度，确保夜间安全工作的全面检查和落实。
此外，在接管后我们发现原本的荣达大厦消防监控设施不够完善，存在着很大的安全隐患。经过集团领导批准，我们在今年11月底对消防监控设施进行了升级改造，总投入资金超过二十万元。改造后的消防监控体系实现了对商城大厦全方位、多角度的监控，真正做到了无盲区、无死角。通过各个环节的改进，我们确保商城和大厦的财产以及业户的人身安全不受损失。
（三）公司上下齐心协力，全力以赴，为即将到来的重新开业做好充分准备。我们将与领秀家居携手开业，全体员工将认真投入到我橱柜门业精品城开业前的各项准备工作中。
“家居”、“橱柜门业精品城”于10月18日同期开业。根据股份公司安排，中城大厦作为参加开业典礼嘉宾的休息区。为配合“领秀家居”做好各级领导、嘉宾的接待工作，我物业上下齐动员，在认真做好“橱柜门业精品城”开业前的准备工作的同时，又从各部门中抽调了部分人员专门负责开业当天主要领导和嘉宾的接待工作。为此我们还进行了精心的布置，在休息区的每张小桌上摆放了鲜花，还为与会领导和嘉宾准备了茶水及香烟。使各位领导和嘉宾感受到我股份公司员工“物业人”的热情好客及良好的员工素质，充分展示了股份公司的整体形象。
（四）商城的可持续发展至关重要，需要对商城内部情况进行全面了解并重新规划，以确保商城行业布局的合理性和稳定性。这个过程可以被形象地描述为“摸清家底”，只有了解商城的现状和问题所在，才能有针对性地进行调整和改进。通过重新规划，商城可以更好地适应市场需求和变化，保持竞争力，实现可持续发展的目标。
1、摸清家底，重新签订租赁合同；
接手原荣达“橱柜厨具城”日常管理后，我公司市场经营部首先对原有橱柜城业户资料、摊位面积、租赁期限、存在问题等情况进行的摸底调查。调查中发现原有摊位存在着使用面积与合同中所签订的面积不符、拖欠款费等问题，还存在着业户与原荣达间的产权纠纷等问题，如：1“方太”“迪嘉司”两户已签合同但款未交全。2原荣达与业主孙宏毅产权纠纷。3一楼“蓝图”“凯帝”两家售转租的问题。
经过对市场经营情况的调查和分析，我们发现一些业户存在违规经营、擅自改变经营品类或者私自转让经营权的情况。为了加强对业户的管理，市场经营部制定了一份新的租赁合同，并要求所有在场经营的业户重新签订合同。
2、调整行业布局、繁荣商城业态；
商城内的橱柜门业布局需要进行调整。目前每层都混合经营橱柜和门业，这样的布局既混乱又不便于消费者购物，同时也影响到商城整体的经营。我们计划在原有业主租赁期结束后或在春节前后进行调整改造。具体计划是将现有的一、二层全部调整为门业区，三、四层全部调整为橱柜区。预计调整过程中会遇到一些困难：橱柜业户可能不愿意搬迁到三层经营，需要进行沟通；需适当补偿搬迁费用；原有橱柜业户较多，三层容量有限，可能需要采取一些特殊措施来解决。
3、成立招商组、全力投入招商工作；
我橱柜门业精品城建筑面积近2万平方米，摊位使用面积为9千平方米（含4层）。现有业户95户，经营行业为橱柜厨具和门业，分布在1—3层，东区为橱柜、西区为门业（4层原百V已撤场，只剩2户，分别在南北扶梯口处，详情见“简介”附后）。
目前商城的人气不高，主要是因为商城的行业布局不合理，橱柜门业知名大品牌尚未入驻，管理不够人性化等客观因素影响。这些因素导致了商城的吸引力不足，进而影响了业户的经营状况。
为了促进商场的可持续发展，促进商城业态繁荣，吸引更多消费者，增加客流量，我们决定将商场四层全部专注于橱柜门业的招商。经过深入的论证和考察，我们希望打造一个专业化的橱柜门业商城，让其规模扩大，实力增强，以吸引更多的消费者。
（1）针对全国各省市的知名大品牌，我们面向全国招商。我们实行“知名品牌”准入制，只有具有一定知名度和影响力的品牌才能加入我们的招商计划。
（2）每平方米70元/月的租金（含物业费）是比较合适的价格。
（3）确定优惠政策。自“开业”之日起免交一年税费、延长装修期起租时间推后3个月。对于知名大品牌摊位面积较大者，实行一户一议一报批。实行“先进场，放水养鱼，再收费”的原则；
（4）委派专人专职负责对外宣传及招商工作；
（5）商城5层的经营面积约为1500平方米，东区将根据市场需求情况面向厨具行业进行招商。我们计划引入消毒柜、热水器、水槽、高档酒具等厨具产品。另外，商城五层还将招商家装行业，预计引进5至7家装修公司入驻。我们将根据招商情况适时召开招商说明会，欢迎有意向的厨具和家装行业的合作伙伴前来洽谈合作。
三、工作中存在的不足；
在接管原荣达的工作中，我们遇到了一些挑战。面对这些挑战，我们意识到自己在应对突发事件方面的能力有待加强，处理具体事务时也需要更加关注细节。未来，我们将认真总结经验教训，审视自身存在的问题，加强管理团队和员工队伍的建设，不断提升管理水平和员工素质，从而实现更好的管理效益。
沈阳我物业管理有限公司是一家新成立的公司，虽然我们缺乏工作经验，但我们拥有认真的工作态度和务实的精神。我们将团结一致，不断学习，不断总结经验，努力将公司打造成一个综合能力强、管理水平高的优秀团队。我们将全力以赴，为公司早日成为行业领军企业而努力！
页面执行时间0.025881秒