新年伊始，在2020年，感谢领峰项目管理处各级领导的大力支持和指导，以及工程部全体员工的辛勤付出，我们成功完成了各项工作任务，实现了年度目标。在人手不足的情况下，我们严格执行领峰项目管理处的工作计划，确保了日常维修服务和设施设备运行的顺利进行。特此对所有支持和帮助我们的人员表示衷心感谢，展望2021年，我们将继续努力，为领峰小区的发展贡献力量。
总结经验，究其不足，展望20xx年工作再上一个新台阶。现将20xx年工作总结如下：
一、日常维修、公共区域设施设备维修维护管理
20xx年度共计完成日常维修2832项，激活充水电卡2888次，主要对公共区域维修维护较多。
1、领峰小区公共区域楼道的照明系统存在着一些问题。总共有5320盏灯具，其中在6-12月期间更换了2653盏节能灯，换灯率高达49.87%，月更换率为8.31%，同时还更换了38个声光控开关。这种超高的更换频率主要是因为节能灯的质量和品牌参差不齐，以及装修期间噪音过大导致声光控开关频繁开关，缩短了灯具的使用寿命。 为了解决这一问题，工程部在11月份对整个小区的照明系统进行了能耗和成本分析。据统计，每天照明用电量为1186.94千瓦时，每月用电量达到35608.20千瓦时。为了降低能耗和维护成本，工程部提出了照明系统LED节能改造方案，并已制定了详细的分析报告，准备上报公司审核。
2、对公共区域楼道风机百叶窗进行巡查统计跟踪处理25处，包括墙面、天顶、强弱电管井门、公共区域墙地砖的损坏情况进行统计，上报给地产工程部并跟踪处理32处问题。对墙面进行乳胶漆修补38处，更换了64张天顶石膏板，对电梯厅门石材损坏进行跟踪修补处理19处。
3、小区总平维修处理小区游乐设施、健身器材，景观瀑布水池的接管验收。
4、中央空调、游泳池设备接管验收，设备操作使用、维护培训。
5、新建建筑渣土堆放围栏，对小区标示标牌进行维护修整和增补改进，地下车库内安装铁丝车位挂牌。6、5月协助煤气公司为小区供应天然气。
7、领峰小区办公室、岗亭、监控、消防控制室电话网络进行了升级改造，大大提升了办公效率。借助移动现场综合布线技术，电话网络的安装成本得到降低，为物业运营节省了费用支出。
二、供配电管理
在供配电管理方面实行日巡查管理机制，制定《高低压配电房巡查管理制度》、《配电房设备巡查管理规程》、《配电房出入登记表》。实行定人定岗定时巡查并记录，实行月汇总存档。对配电房进出人员进行有效管理，严格实行上级批准并登记进出高低压配电房。对高低压配电房实行周例行检查巡查管理制度的落实情况，发现问题及时纠正严格按照巡查管理制度执行。 对高低压配电房漏水、地面泛沙发函地产工程部跟踪并进行刷漆整改处理。照明检修、环境卫生实行定人定时清扫。
高低压配电房采取专人负责值班管理，值班人员负责严格控制钥匙的使用，并实行钥匙交接班管理制度。值班人员需确保钥匙使用安全可靠，严禁私自擅自使用钥匙。
三、电梯管理
电梯《安全操作规程》： 1. 乘坐电梯时，应注意站稳，不要随意乱动或摇晃。 2. 严禁在电梯内吸烟、喧哗或者进行其他危险行为。 3. 禁止超载电梯，严格按照载重标准乘坐。 4. 发现电梯异常情况应及时报修，切勿私自拆卸或修理。 5. 乘坐电梯时，遇到停电或其他紧急情况，保持冷静，按照标示进行相应操作。 6. 电梯内如发生异常情况，应按照提示按下报警按钮，等待救援。 《电梯机房管理制度》： 1. 未经授权人员严禁进入电梯机房。 2. 机房内严禁吸烟、使用明火等危险行为。 3. 定期对电梯机房设备进行检查，确保设备正常运行。 4. 机房内保持清洁，不得堆放杂物。 5. 机房内应设有相应的安全警示标识，确保安全操作。 《电梯事故应急措施和救援预案》： 1. 电梯事故发生时，乘客应保持冷静，按照指示进行操作。 2. 如遇火灾等紧急情况，应迅速疏散乘客，避免恐慌。 3. 电梯故障时，应及时报修并等待救援人员到场处理。 4. 救援人员到场后，乘客应配合救援并按照指示行动。 《电梯运行巡查记录表》： 日期：_______ 巡查人：_______ 巡查内容：_______ 存在问题：_______ 处理情况：_______ 备注：_______ 《三角钥匙使用须知》： 1. 三角钥匙只能由授权人员使用，严禁私自借用。 2. 使用三角钥匙时，必须按照操作流程进行，切勿强行操作。 3. 三角钥匙使用完毕后应妥善保管，防止丢失或被他人获取。
1、电梯是日常生活中非常重要的设施，为了保障乘客的安全和舒适出行，需要建立完善的电梯日常巡查管理制度。根据20xx年5-12月的数据统计，共有116次电梯故障报修记录，月平均报修次数为16.57次，故障报修率较高。主要原因是装修期间对电梯造成的损坏较多，导致故障频率增加，主要故障表现为电梯死机、自行停梯不能运行、电梯困人等问题。
人解救7次，5月21日12:52分，某小区3栋1单元1号电梯因为铝合金安装人员人为将木棒卡塞在电梯中，导致了一次重大事故，电梯停运三天。经过项目方协调，铝合金安装单位进行了理赔并修复电梯，经检验合格后恢复正常使用。
2、请对电梯机房、设备以及周围环境的照明进行定期清洁、保养和维修。7月份需要检查3栋2单元2号、3栋3单元2号、3栋3单元1号、2栋2单元2号、2栋1单元2号电梯的窗户上下沿是否存在渗水问题，并将检查结果统计后发函给地产工程部，同时跟踪整改处理。
3、根据8月份的电梯底坑检查发现，底坑长时间积水导致设备腐蚀严重，部分元件散失影响电梯正常运行。现已通知地产工程部对底坑地面进行填砂找坡，确保排水畅通，消除积水问题，以保证电梯设备正常运转。
4、定期定时定人对电梯五方通话进行巡查统计跟踪维保单位及时处理通话故障。
5、根据20xx年电梯年检要求，已准备好相关资料并完成了电梯年检工作。经过特检所的检验，电梯达到了合格标准，取得了安检合格证，并在电梯轿厢内张贴了合格证复印件，向乘客公示安检合格信息。同时，与电梯维保单位建立了良好的沟通和协调关系，及时处理了电梯故障，确保电梯正常运行。
6、11月底，领峰项目制定了一项名为《电梯紧急救援演习》的方案，旨在提高员工应对电梯困人事件的能力。12月4日，领峰项目的三个部门联合开展了电梯困人紧急救援演练。经过演练，各部门对应急救援流程有了更清晰的认识，提高了团队的整体应急处理能力。随后，针对此次演练，项目组撰写了简报1期，总结了演练过程中的收获和不足，并提出了下一步的改进计划。
四、消防系统管理
制定《消防设施巡查管理制度》，明确消防设施的巡查频次、责任人及巡查内容要求；制定《消防设施巡视检查记录表》，详细记录巡查情况，包括设施运行状态、存在的问题及整改情况；制定《消防系统操作规程》，规范消防系统的启停操作流程，确保应急情况下的快速响应；编写《消防泵房运行巡查记录表》，记录泵房设备的运行情况，及时发现并处理异常；制定《湿式报警阀周巡检查表》，定期检查报警阀的运行状态，确保其正常工作；制定《火灾自动报警控制系统、消防联动控制系统维保工作登记表》，记录维保情况，确保系统始终处于良好状态；制定《风机运行记录》和《风机半年保养记录》，细致记录风机的运行状况和保养情况，确保其正常运转；并编写《消防火灾报警控制器（联动型）操作程序》培训教材，培训相关人员正确操作火灾报警控制器，提高应急处置能力。
1、电路故障报修处理：消防电路故障20个回路，2860个点位，故障原因分析，装修期间灰尘大导致终端设备误报警，同时受7.10雨季影响，地下室消防设备受潮严重导致设备误报受损。消防泵控制柜故障报修1次，3栋2单元2号电梯
迫降故障处理1次，CRT故障检修1次。
2、消防设施故障报修处理情况如下：消防泵泵体发生漏水故障已报修处理1次，喷淋系统出现损坏情况已报修处理3次，消火栓发生漏水故障已报修处理2次。针对1栋屋面消防水箱主进水阀门漏水故障已进行跟踪处理1次。
3、联动通风系统：5月风机系统进行了半年保养检修维护，7月风机开启运行对地下室通风除湿，楼道风口故障报修处理4处。
4、检修应急疏散指示牌更换8块。消防维保更换应急疏散指示牌11块。
5、5月23日、6月3日、8月19日、9月11日，领峰项目的秩序部、工程部和客服中心联合进行了4次消防系统培训演练。为此，物业制定了《消防培训演练预案》，通过实施消防演练培训，提升了整个项目组织的消防应急意识和处理能力，使员工掌握了消防系统设备的运行和操作技能。此外，还总结并发布了4期消防演练简报，以便更好地总结经验教训、提高应对突发情况的能力。
五、弱电系统
制定《智能化系统故障处理记录表（道闸、监控、可视对讲分类）》对弱电系统实行定人巡查管理机制，门禁、道闸系统处理27次。
1、安装可视对讲458户，处理安装遗难线路故障3起，单元门锁更换3次。
2、7月协助弱电安装单位加装监控摄像覆盖13处，接管并验收。
3、103岗亭外移，道闸系统外移跟踪协助。
六、接管验收
1、游泳池设备接管验收，接管设备资料并培训设备操作事项。
2、中央空调设备接管验收，接管设备资料并培训设备操作事项。
3、儿童游乐场设施接管验收。
4、景观设施设备接管验收，接管设备资料并培训设备操作事项。
5、发电机资料交接。
6、新增煤气管线、户接管验收，接管设备资料并培训设备操作事项。
七、装修管理
截至2020年12月31日，共有722户业主办理了装修审批，占整体业主总数的69.89%。其中，已完成竣工验收的有612户，占比59.24%；目前正在装修或尚未进行竣工验收的有110户，占比10.65%。
1、在装修巡查管理中，我们实行责任人定户巡查管理和周巡查管理制度。最近的巡查中发现了33户存在违规装修的情况，我们立即下发了装修整改通知书给这33户业主。主要违规现象包括屋面违规搭建、违规开孔、违规改动煤气管线气表以及违规墙体拆除等。针对这些违规装修情况，我们已经协助高新区土地监察局进行检查，确保整改工作得以落实。
2、每月编写月度装修情况通报，通报公司领导及各部门。
3、张贴温馨提示3次，主要对违规开孔、野蛮施工导致主排水管堵塞。
4、装修管理中，卫生间的排气孔是必不可少的，为了确保排气孔的准确位置，需要严格按照房屋的结构图和配筋图，在工程部的现场指导下开孔。
5、经过多次商讨之后，针对1栋空调安装问题较为严重的情况，我们与地产工程部达成一致，确定了2号和12号户型的空调外挂方案，并按照地产工程部提供的安装位置图进行了安装。对于2、3栋1、4号户型入户花园空调安放出现的问题，我们立即现场解决，并在不影响外观的前提下与业主共同商定空调外机安装位置。
年终将近，经过共同的努力，即墨康庭嘉苑工程基本完成各项工作任务。在此首先感谢物业总部各级领导的大力支持和指导，在20xx年工作中，工程部严格执行了本项目管理处制定的每月工作目标和工作计划，在人员长期缺编的情况下，保证了各项工作按计划顺利的完成。在完成各项日常维修服务工作的同时，保证了雍翠湾小区所有设施设备的正常运行。
总结经验，究其不足，展望20xx年工作再上一个新台阶。现将20xx年工作总结如下：
一、熟悉小区内基本情况
初来项目时，在老师傅的引导下，我逐渐熟悉了小区内的各类设施设备。通过查看开发商提供的公共设备设施施工图纸，我对消防泵房、排风机房、二次供水设备间（自来水公司）、换热站、排污泵、防火卷帘门、消防水箱房、电梯、配电间、公共用电、监控室等设施设备的电源来源和功能有了更深入的了解。在工程主管的指导下，我也初步了解了这些设施设备的保养和维护方法。
二、日常维护管理
（一）、日常维修、公共区域设施设备维修维护管理
20xx年度共计完成日常维修522项，重要集中在维修单元门。送电、停关水325次，因小区处于装修的集中期，对停送水电比较多。
1、照明系统：小区公共区域楼道的白炽灯更换频率较高，共有608盏灯具。为了减少能源消耗和维护成本，计划在3—xx月份将其中60盏灯具更换为LED灯，并更换xx个声光控开关。由于装修期间施工噪音大，以及楼宇设计原因导致公共区域楼道灯的启用频率和更换频次增加。为此，本计划在9月对31楼1—5层公共照明进行LED改造实验（共xx个灯泡），并进行能耗统计分析和成本分析。预计LED灯替换后，公共照明用电将降低88%，为高层公共区域提供更节能的照明方案。
2、小区地下车库尚未安装信号放大器，为了更好地处理紧急情况，我们决定在消防控制室增设电话。我们将实行小区内24小时值班制度，并将电梯维保、工程值班等紧急应急电话号码张贴在墙上。感谢您的理解与配合。祝您生活愉快！
3、为了更好地服务小区业主，我们对35个单元门的闭门器进行了调整，使得单元门关闭时有缓冲阶段，可以更好地定位，从而减少单元门的维修频次。这一举措是为了满足小区内处于装修高峰期的需求，确保单元门的正常使用。
（二）、供配电管理
在供配电管理方面实行周巡查管理机制，服从《配电间巡查管理制度》、《配电间设备巡查管理规程》实行定人定岗定时巡查并记录，实行月汇总存档。定时对物业变压器检查记录用电情况，发现异常后及时上报供电公司。配电间环境卫生实行定时清扫。对多层单元配电箱（供电所管理）招贴警示提示，提示业主安全用电。高层电井门关闭上锁，定时对管道井巡视检查。（三）、电梯管理
电梯《安全操作规程》 一、操作人员应熟悉电梯的使用方法，严格按照操作规程操作电梯。 二、禁止在电梯内吸烟、饮食，禁止乱扔杂物，确保电梯内整洁干净。 三、禁止擅自停电梯或者私自调整电梯参数，如有异常情况应及时报修。 四、禁止超载电梯，遵守电梯的载重规定，保证乘坐人数在允许范围内。 五、遇到电梯故障或者异常情况时，应按照规定的操作流程进行处置，不得擅自开启电梯门或者进行其他操作。 电梯《机房管理制度》 一、电梯机房只允许相关人员进入，未经许可不得私自进入机房。 二、机房内设备应定期检查维护，确保电梯正常运行。 三、机房内应保持清洁，杜绝杂物堆放，保证通道畅通。 四、机房内应配备相应的安全设施，保证人员在机房内工作时的安全。 电梯《事故应急措施和救援预案》 一、遇到电梯事故时，应第一时间通知相关人员，并按照救援预案进行处置。 二、在救援过程中，应保持冷静，确保乘坐人员的安全，尽快将人员救出。 三、事故处理完毕后，应做好事故报告，分析事故原因并及时整改。 电梯《运行巡查记录表》 日期：__________ 巡查人：__________ 巡查内容：__________ 存在问题：__________ 处理情况：__________ 电梯《三角钥匙领用登记表》 姓名：__________ 部门：__________ 领用时间：__________ 归还时间：__________ 备注：__________
1、根据电梯日常巡查管理制度要求，经过20xx年1—xx月的监测发现，电梯故障报修共计28次。主要原因是在装修期间，电梯遭受了较大程度的损坏。其中，电梯死机和自行停梯不能运行是故障频率较高的问题。另外，电梯困人解救的情况也发生了1次。
2、定人定时对电梯机房、设备、环境照明进行巡视检查。发现问题及时上报维保单位，督促监督维保单位解决电梯运行问题。确保电梯安全运行。
3、汛期时配合电梯公司对13部电梯底坑进行检查，发现31—2单元客运电梯地坑存在积水现象。发函地产工程部对电梯底坑重新做防水处理并跟踪整改处理。
4、定期定时定人对电梯五方通话进行巡查统计跟踪维保单位及时处理通话故障。
5、根据20xx年电梯年检要求，已准备好相关资料并完成了电梯年检工作。经过特检所的检验，电梯达到了合格标准，取得了安检合格证，并在电梯轿厢内张贴了合格证复印件，向乘客公示安检合格信息。同时，与电梯维保单位建立了良好的沟通和协调关系，及时处理了电梯故障，确保电梯正常运行。
6、3月下旬制定《电梯紧急救援演习》方案，4月22日工程部联合保安人员电梯维保单位进行电梯困人紧急救援演练，总结并出提交要请。
（四）、防汛应急管理
根据小区实际情况，制定《防汛应急管理制度》，要求小区内主要车库口存放防汛沙袋，并定期进行检查和更新。每周对下沉广场、南北车库门口、地下通道处的排污泵进行巡视检查，确保排污泵的正常运转。发现问题要及时上报给相关部门，跟踪整改情况，确保小区防汛设施的完好和可靠性。
（五）、消防系统管理
制定《消防设施巡查管理制度》、《消防设施巡视检查记录表》、《消防系统操作规程》、《消防泵房运行巡查记录表》。
1、秩序部、工程部、客服中心三部门联合对消防系统培训演练4次，制定物业《消防培训应急预案》，实行消防演练培训，从而提升项目整体消防应急意识和处置能力，掌握消防系统设备的运作和操作技能，总结并出要请。
2、由于地下停车库长时间未启用，车库内湿度较大，为确保消防系统能够正常运行，每周定期对消防泵房的电动设备进行操作测试，以防止因长时间停用而导致设备故障。
3、由于即墨地区冬季天气寒冷，小区内暂未开始供暖，为了防止消防管道结冰堵塞，我们提前对高层公共区域的门窗进行关闭，同时封闭消防水箱房和下沉广场的门窗。为了监测温度变化，我们在1楼和顶层放置了水瓶，并定时对消防水系统进行水发水冲压循环。
（六）、弱电系统
1、帮助业主安装可视对讲xx户，处理安装遗难线路故障3起，单元门锁维修xx次。
2、7月协助弱电安装单位在门岗加装监控摄像覆盖1处，接管并验收。
（七）、接管验收
1、西门岗监控安装验收并接管使用。
2、南北车库口道闸系统验收（因验收时发现安全隐患要求整改，未接管）。
3、消防管路充水无漏点验收。
4、消防设施设备联动系统实验验收。
5、高层、车库、人防水电暖和建筑施工图纸验收接管。
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