为了持续优化停车场运营效能，构建高效有序的车辆停放环境，确保车辆安全停放，保障道路畅通与出入便捷，根据现有条件，特制定万达停车场的外委管理策略。 此内容的修改版如下： 为有效提升停车场运营品质，促进车辆停放秩序的良好形成，确保停放安全及道路流通顺畅，出入操作规范有序，依据当前实际情况，现提出万达停车场的委托管理计划。
一、车场车位情况
停车场总共提供453个车位，其中地下区域设有机位145个。生活区配置了固定的停车位98个，员工区域则设有固定车位180个，此外还提供了30个露天的临时停车位置。估计有大约330辆车辆属于生活区的住户及工作人员。
二、车场存在的问题
1、伴随着娱乐行业日益蓬勃的发展，访客数量持续攀升，加之当地居民、在职员工的私人车辆剧增，然而，可利用的停车位资源却相对匮乏，从而引发了一定程度的供需失衡。
2、鉴于停车空间稀缺、道路宽度不足以及由此引发的道路拥堵现象，车辆进出的顺畅性受到阻碍，进一步影响了整体的交通流畅度。同时，由于场地的分散导致的管理复杂性，使得车辆乱停乱放的问题日益凸显，不仅破坏了周边环境的美观，也严重扰乱了正常的交通秩序。因此，优化停车管理、提升道路使用效率以及加强宣传教育，成为了亟待解决的关键问题。
3、当前，针对社会车辆、在职员工车辆以及外来游客车辆并未实施差异化停车收费政策。这种状况导致部分社会车辆长时间占用停车位，显著影响了车位的循环利用效率。
三、停车场管理解决办法
1、对于主要道路、停车场的车位布局以及交通指示标识进行全面的重新设计与规划。
将东面主干道改为双向线(改双向车辆行驶和1.5米宽人行道)，西侧主干线改为单向线(只出不进)。
2、鉴于周围缺乏大型停车场，为有效缓解万达区域的停车压力，我们提议在现有的停车设施基础上，适度引入机械式立体车库，以应对车位短缺的挑战。通过这种方式，不仅能够充分利用有限的空间资源，还能显著提升停车效率，为顾客提供更加便捷的停车体验。
3、为了优化停车位的使用效率，我们采用了差异化的停车费策略，参照二类车位的收费标准执行，具体的收费细则将由物价管理部门审批确定。对于前来观光的车辆，只要持有我司当天提供的有效凭证（如当日入园证明等），则按照现行的收费标准进行计费。
4、参照兄弟单位做法，能否调整员工、生活区住户车辆停放月保费。
5、为了加强车场停车场的安全管理，确保各关键区域与繁忙时段的秩序，我们实施了定点、专人负责的管理模式。具体包括： - 正门与北门的道闸入口，地下停车场以及自行车停放区域，设置24小时值守岗位。 - 在7:00至21:30期间，西出口的道闸收费岗位安排2名工作人员。 - 从7:00到18:30，主要道路的车辆引导与停放管理由7位工作人员负责。 - 大门内外的非法摊贩及车辆乱停乱放现象，由2名管理人员进行管控。 - 对于停车场内的东侧路段车辆行驶指引，以及3号楼、南楼区域、生活区停车场等特定位置，也相应地配置了必要的管理力量。 通过上述措施，旨在实现全方位、无死角的停车场安全管理，保障车辆有序停放，维护良好的停车环境。
6、为了保障停车场及其周围道路的车辆停放与通行安全，根据相关管理部门的规定，需在停车场以及其周边区域安装视频监控系统。
四、停车场管理方式
方案一：基于当前的停车场运营模式，若需对承包费用进行调整，超出原有的标准，则需明确以下各项费用由承包方承担：在运营过程中产生的水电费用、地下室内机械车位的年度维护成本、停车场管理系统的设备与设施的日常维护支出、税费、保险费用、涉及证照的申请与年检手续相关费用、因人为因素导致的公共设施维修费用，以及任何未预见的行政事业性收费。同时，承包方还需负责安排停车场管理人员的住宿需求。
案二：承包方年上交停车场承包管理费万元。承包方在方案一负责日常相关费用要求基础上，按有关部门要求，在车场内安装视频监控，负责停车场管理系统设备设施改造、重新对内停车位和道路交通标志标线设计制作(将放疗中心至水电科前路段改双向车辆行驶和1.5米宽人行道)等，所需费用由承包方负责。
方案三：承包方年上交停车场承包管理费万元承包方在案一和方案二的要求基础上，负责道路改造将车场周边主干路段改造沥青路面，具体改造方案广州市科马电子有限公司负责制定，费用由承包方负责。承包方可根据现有的停车场地，在不影响整体规划基础上，适当增加机械车库，解决车位少停车难的问题。
五、车场管理要求
1、承租方需遵循国家法律与政策规定，秉持合法合规的经营原则，并恪守相关行业规范与内部规章。同时，承租方应主动接受来自各方的监督、审计与管理，确保运营活动的透明度与合规性。
2、承租方未经允许，不得对停车场进行任何改造。不得转租、转借他人，擅自改变用途或者不服从管理，有权提前收回场地并终止合同。
3、在车辆管理的过程中，承包方无权扣留停放者的所有证件及财物（若产生争议或纠纷，应通过合法途径交由相应机关解决）。
4、在停车场内发生车辆损害或事故时，由承保方通知相关管理人员进行处理，并且不承担法律责任。
5、承包单位需遵循规定，有效指挥车辆抵达预定位置，并依照标示的停车位停放，禁止车辆任意停靠、乱放或造成拥堵，确保主要通道、弯道以及出入口畅通无阻，避免交通阻塞。车辆出入需有条不紊，以维护停车场秩序。同时，要采取措施防止车辆被盗或受损，承包方对停车场内的车辆安全负全责。若在管理过程中发生车辆争议、失窃等情况，相关赔偿事宜均由承包方负责处理。
6、如发生突发事件，纠份，急救抢救和现场救护等临时需占用停车场所，承包方无条件服从安排和调度，不得拒绝。
7、根据规定，所有员工以及生活区的住户需要按照相应的收费标准进行缴费。对于政府部门及其下属机构执行公务的车辆，包括但不限于公安、司法、消防、医疗救护（如110、119、120）、供水供电供气、紧急消防设施、药品配送、血液运送以及各类设备材料运输车辆，均免于收费。任何非官方救护车在未经允许的情况下停靠并转运病人的行为，一旦被发现，将依据相关法律法规予以严惩。
8、对于来访车辆，无论是运营中的出租车还是私家车，在客人上下车后需立即驶离的情况下，承包方在30分钟内不得收取任何费用。若停车场已达到饱和状态，应立即在显眼位置设置告示牌，明确告知车主当前停车场已无空余车位，并且需要有人在入口处负责指挥，引导车辆至其他可用停车场或进行有序疏散。
9、在签约阶段，承包方的所有员工应提交其身份证明及必要的职业资格证书的复印件。按照协议，双方需共同签署一份明确各自责任的合同条款书。承包期内，一旦发现承包方的员工存在违规违纪行为或者不遵守规定，且拒绝服从管理，有权要求承包方进行人员替换。承包方必须及时调整相关人员，确保项目运作符合约定条款。
10、为了确保服务质量与员工形象的一致性，所有在岗员工均需统一着装，并佩戴工作标识，以保持整洁的仪容与整齐的制服。在服务过程中，员工需遵循礼貌用语规范，以展现文明服务的态度，对待每一位顾客都应保持尊重与友好。对于未佩戴工作标识或服务态度不佳，影响公司形象的行为，将处以每次200元的罚款。 停车场在招聘新员工时，需先向保卫部门进行备案，并通过相应的考核流程，确保新加入团队的成员符合公司的专业标准和服务理念。
11、承包人在与相关政府部门合作办理车辆停放许可手续时，需自行前往工商税务部门申请营业执照与车辆停放许可证。确保在停车场显著位置展示管理部门颁发的收费标准、收费许可证等相关文件。承包人需按照国家法律法规的规定缴纳相应的税金及工商管理费用，若未能按时足额缴纳，则需自行承担由此产生的任何法律责任或罚款。
12、承包人在执行业务时应严格遵循政府制定的收费标准，并确保按照税务法规正确开具发票。禁止使用假发票、篡改发票以及使用与所属单位不符的任何票据。同样严禁伪造相关证件和票据。若因违规行为导致公司遭受损失或引起负面社会影响，或者在合同期内收到的投诉，承包人需负责提供解释和回应，对于情节严重的情况，公司有权单方面终止合同。
13、承包方需严格遵守国家法律法规以及地方政府部门的相关要求，主动承担防火安全、门前区域管理、综合治理及安全、保卫等责任，并接受甲方的监督与检查。必须高度重视消防安全，禁止在指定区域内存放任何易燃、易爆等危险品以及其他化学品。若违反上述规定，承包方需自行承担由此导致的一切经济损失和法律责任，包括但不限于直接损失、间接损失及其他相关赔偿。
14、承包人在承揽期间需确保停车场内所有设备与设施的安全、维护工作，同时承担起绿化的保护任务。对于停车场的清洁卫生管理，承包人需严格遵守相关规定，并保证其整洁度达到标准要求。在进行重要检查或举办大型活动时，承包人应积极协作，提供必要的支持与配合。若承包人违反合同条款或规章制度，将根据情节严重程度，追究相应的法律责任。
为加快补齐城市停车服务短板，改善交通出行环境，完善城市功能，根据《山东省住房和城乡建设厅山东省发展和改革委员会山东省公安厅山东省自然资源厅关于推动城市停车设施发展的实施意见》（鲁建发〔20xx〕4号）和《临沂市人民政府关于加强和改进城市停车管理工作的实施意见》（临政办发〔20xx〕138号）要求，结合我市实际，特制定本实施方案。
一、总体要求
秉持以人为本的发展理念，注重科学规划与分类指导，倡导政府主导与市场驱动相结合，强化建设和管理并重，创新运用市场化与法治化手段推进城市停车设施建设。目标设定如下：至20__年，构建以配建停车设施为主体，路外公共停车设施为辅助，路内停车为补充的完整城市停车体系；展望2035年，形成布局科学、供给充裕、智能先进、使用便捷的城市停车系统，为现代化城市的建设提供坚实保障。
二、主要任务和责任分工
（一）科学编制城市停车规划。组织开展城市停车普查，摸清现有停车设施数量、布局和利用情况，完善停车资源基础数据库。中心城区和各县结合国土空间规划和城市综合交通体系规划要求，20xx年12月底前，编制完成城市停车规划。在城市停车规划、详细规划中，要合理确定公交场站的用地规模和布局，加强出行停车与公共交通的有效衔接，结合公路、铁路、机场、客运站和城市公共交通枢纽规划换乘停车设施，优化形成以公共交通为主的城市出行结构。
（二）为了确保充分的停车资源，必须严格执行停车设施建设的标准。至20xx年底，相关部门需修订并制定出适用于各类住宅及公共建筑的停车设施、公交站场的地方性标准。特别地，对于医院、大型购物中心、文体中心、写字楼等公共场所，其配建标准应有所提升以满足需求。在项目规划条件中，应明确规定所需配备的停车位数量与位置。在建设工程设计方案与规划许可文件中，须明确标注具体数量与分布，并对商住一体的小区进行细致区分，明确商业与住宅区的停车位数量与配置区域。所有新建项目的停车设施均需与主体工程同步设计、同步施工、同步验收、同步投入使用，禁止出现少配或改作他用的情况。对于中心城区内未能按照规定标准配建停车设施的公共建筑、旅游景点、市场、商住一体小区以及商务办公楼等，应采取措施进行补建，确保停车需求得到满足。
（三）为了加速构建公共停车体系，我们应聚焦于在交通枢纽、教育机构、医疗中心、住宅区、行政服务点、商业办公区域及旅游景点周边区域，高效利用城市边缘地带、零碎地块以及绿地、小型公园、广场、运动场、体育设施、人防工程等现有资源，充分发挥这些场所的综合功能，大力推动立体停车场、地下车库、机械式停车库等紧凑型停车设施与开放式林荫停车场的建设。将新增公共停车设施项目纳入民生重点任务清单，每年设定实施目标，并明确规定责任单位与执行流程。 通过上述措施，旨在优化城市空间布局，解决停车难问题，提升居民生活质量，促进城市可持续发展。
针对老旧社区中存在停车设施不足，无法满足居民停车需求的问题，可以通过合理利用现有业主共有的土地资源，规划增设停车位与停车设施。这一举措不仅能够有效解决当前的停车难题，还能通过适当的手续办理程序，确保操作合法合规。通过整合与优化社区内部空间，既提升了居民的生活便利性，也体现了对公共资源的高效利用。
制定沿街开放区域停车泊位施划导则，统筹利用沿街开放区域施划停车泊位，统一规范建筑物退线区停车泊位设置，纳入全市智慧停车管理平台统一运营管理。
（四）为了优化城市路内停车泊位的布局与管理，需要科学规划并实施合理的停车策略以满足不同区域的停车需求。在人口密集的老城区和老旧小区等高需求区域，应适当增加道路泊位的数量，并通过灵活设置不同类型的停车时段，如全天停车、夜间免费停车、非高峰期限时停车以及允许快速停车即停即走的泊位，来平衡供需关系。建立透明的路内泊位公示制度，确保停车信息的公开与可获取性，并加强停车泊位的标识与规划，同时运用多种技术手段如现场执法、车辆监控和智能检测系统，对违法停车、僵尸车辆、不规范停车、私自改变停车泊位用途以及挪作他用的行为进行严格监管和处理。对于私自设置的障碍物，如地桩、地锁及各类杂物，应依法予以拆除。 在调整路内停车收费政策方面，应采取亲民策略，适当延长免费停车时间，降低夜间停车费用，并合理设定计费单位的时间长度，以鼓励合理使用公共资源。当新建或改建的公共停车场投入使用后，可以考虑减少或取消其周边200米范围内的路内停车泊位，以促进停车场资源的有效利用，并引导市民更多地使用公共停车设施。 通过上述措施的综合实施，旨在提升城市道路空间的使用效率，优化交通环境，同时保障市民的合理停车需求，促进城市的可持续发展。
（五）为促进公共资源的有效利用，推动机关事业单位的车位共享共用，我们计划分阶段实施停车场对社会公众的错时免费开放政策。首先，将制定相关政策措施与配套管理服务制度，引入黑名单制度与信用评价机制，以强化停车秩序管理。预计在20xx年8月底前，公布首批参与共享的机关事业单位名单；紧随其后，于同年10月底前，发布第二批名单。同时，鼓励具备条件的商业区域和居民区的车位所有者或管理者，在非高峰时段向公众提供有偿使用服务，并倡导共享收益的模式。 此举措旨在通过优化资源配置，提升城市停车效率，缓解交通拥堵，同时也促进社区间的互动与合作，增强公共服务的普惠性。通过实施上述策略，我们旨在构建一个更加和谐、高效的城市停车环境，满足公众日益增长的停车需求，同时促进社会经济的可持续发展。
（六）为了提升城市停车服务质量与管理效能，我们应积极引入现代化信息技术，构建智慧停车服务平台，并制定相应的联网接入技术规范与标准，以简化经营性停车场的登记备案流程，推动停车设施信息的联网登记，最终实现全市范围内的停车信息全面联网与统一监管。依托这一智慧平台，可以构建智能停车引导系统，为公众提供实时的停车指引、空余车位查询、收费信息以及便捷的无感支付服务，从而实现停车全流程的智能化管理。 针对停车难题突出区域，我们需要对城市详细规划进行调整优化，确保停车设施的数量与分布合理。具体措施包括但不限于在交通枢纽增设接驳巴士、实施特定时间段的停车限时政策、鼓励员工使用班车出行、科学规划道路临时停车位、合理设定停车费用、及时更新并发布车位动态信息等手段，以有效缓解公共区域周边的停车压力。 同时，加强对非法改变停车场用途、挪用停车空间、私自设立停车场及无证经营等违规行为的执法力度，严厉打击违法行为，确保停车秩序的规范化。对于违法停车行为，应依法实施拖车处理，从根本上遏制乱停乱放现象。 此外，建立停车信用体系，强化对停车行业的监管与规范，是提升城市停车管理水平的重要一环。建议由停车行业协会制定行业管理规范，引导企业自我约束，共同营造良好的停车市场环境。 综上所述，通过整合科技力量、优化资源配置、加强法制监管、构建信用体系等多措并举，我们可以有效改善城市停车难问题，提升市民出行体验，促进城市管理的现代化进程。
三、组织保障
（一）加大政策保障力度。优化停车场建设模式，创新投融资方式，多措并举筹集建设资金。鼓励将停车项目打包，规模化运营。研究出台土地分层开发实施细则，采用长期租赁、先租后让等方式供应停车设施用地。在符合城市停车规划前提下，企事业单位利用自有建设用地增建公共停车场的，可不改变现有用地性质及规划用地性质。符合《划拨用地目录》的停车设施用地，可按划拨方式供地，划拨土地不得改变土地用途。公共停车设施项目符合产权办理条件的，可整体办理不动产登记。对不符合当前停车设施管理形势的制度文件进行清理或修订，推动制定或修订地方性停车设施建设管理相关规章制度。
（二）优化停车收费管理体系，推动形成以市场为主导的定价机制。政府主导定价应聚焦于具有公益性和自然垄断属性的停车场，而定价结果需及时公示。实施差异化的收费策略，确保城市中心区的停车费用高于周边地区，路内停车位的费用高于路外，地上的费用高于地下，白天的费用高于夜间。同时，建立灵活的价格调整机制，根据实际情况适时调整停车费率。 针对普通住宅的车位租赁费以及前期物业提供的停车服务费、车位场地使用费，建议实施政府指导价。对于其他物业的机动车停放费用，则应采用市场调节机制，具体费率由业主大会或业主委员会与物业服务企业协商确定，或由业主大会授权的业主委员会自行制定。长期使用物业管理区域内规划的停车位或占用公共区域停放车辆的，可按月收取服务费或场地使用费；而对于临时停放的车辆，则可按小时计费，但对不超过两小时的停车行为免收费用。鼓励推行短时停车免费政策，以促进便利性。 此外，逐步减少计费周期的时间单位，例如从现行的按小时计费向更为精细的计费单位过渡，如分钟或更小的时间段，以提高收费管理的精准度和公平性。
全面推行电子计费，推广使用视频桩、高位视频等信息化管理手段，实现无人值守、自动计费缴费，推广使用“ETC”“先离场后付费”等快捷收费方式。加强对停车设施收费公示的监督管理，严厉查处未按定价或公示价格乱收费的行为。建立完善公共资源停车收费管理体系，严防停车收费中的群众身边腐败。
（三）为了优化工作推进机制，确保中心城区停车设施的有效规划与建设，我们应成立一个跨部门协调小组，定期讨论并解决在实际操作中遇到的关键性问题，以增强各部门之间的政策协作与行动同步，从而凝聚工作合力。市级及县级人民政府（管理委员会）作为停车设施规划与建设管理的主要责任人，需全面负责相关事务。市自然资源与规划局负责监督并执行停车设施建设的标准，市住房和城乡建设局则负责项目中的配套停车场建设审批，市城市管理局则承担起城市停车规划编制与公共停车场建设的推动任务，市公安局则主导道路停车管理，市发展与改革委员会负责制定政府定价或指导价下的机动车停车服务收费标准，市市场监督管理局则对停车收费进行监管与检查。其他相关部门应根据各自的职能积极参与并履行相应职责。
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